作者：霍志遠 高立潤 劉旭 王富貴

筆者梳理涉稅案例發現，部分物業企業存在預收物業費收入確認時間不準確、不同服務項目適用稅率不準確、隱匿部分收入未申報納稅等問題，建議企業及時防范已經出現和潛在的稅務風險，莫將“小問題”拖成“大毛病”。

根據中研普華產業院研究報告《2024—2029年居住物業行業并購重組機會及投融資戰略研究咨詢報告》數據，2023年我國物業服務市場規模為6430.6億元，同比增長4.54%。隨著新型城鎮化建設的持續推進和居民對高質量生活的追求，物業服務行業的市場需求不斷增長。近期，筆者在梳理物業企業涉稅案例時發現，盡管部分物業企業涉稅問題金額并不大，但具有一定的共性。筆者提醒物業企業，及時防范已經出現和潛在的稅務風險，莫將“小問題”拖成“大毛病”。

風險點1：預收物業費，按收款時間確認收入

◎典型案例◎

2023年12月，A物業公司收取張某繳納的2024年當年所屬的物業費2600元。在會計處理上，將張某繳納的物業費計入2023年12月的主營業務收入。2024年2月，A物業公司收取李某繳納的2023年當年所屬的物業費2800元，在會計處理上，將李某繳納的物業費計入2024年2月的主營業務收入。

◎政策分析◎

企業所得稅方面，根據企業所得稅法實施條例第九條規定，企業應納稅所得額的計算，以權責發生制為原則，屬于當期的收入和費用，不論款項是否收付，均作為當期的收入和費用。因此，A物業公司應按照權責發生制確認收入，將張某繳納的物業費2600元計入2024年營業收入，并計入2024年會計利潤總額和應納稅所得額；將李某繳納的物業費2800元計入2023年營業收入，并計入2023年的會計利潤總額和應納稅所得額。

增值稅方面，根據《營業稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號附件1）第四十五條規定，增值稅納稅義務發生時間為：納稅人發生應稅行為，并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發票的，為開具發票的當天。收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務、無形資產、不動產過程中或者完成后收到款項。取得索取銷售款項憑據的當天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務、無形資產轉讓完成的當天或者不動產權屬變更的當天。

本案例中，A物業公司如果與李某、張某簽署了物業合同或者協議，則應于物業合同約定的付款時間確認增值稅納稅義務。假設合同約定每年物業費付款時間為1月，那么A物業公司收取張某繳納的物業費2600元，應于2024年1月確認增值稅納稅義務；即便未收到李某應當繳納的物業費2800元，也應于2023年1月確認增值稅納稅義務。

筆者提醒，假設A物業公司和李某、張某未簽訂合同，則A物業公司采取預收款方式預收取的物業費，屬于在發生應稅行為之前收到的款項，不屬于收訖銷售款項，不能按照預收款的時間確認納稅義務發生，而是應按照發生應稅行為的時間，分期確認銷售收入；先開具發票的，于開具發票的當天確認銷售收入。

風險點2：不同服務項目，適用同一稅目

◎典型案例◎

B公司是一家物業管理公司，且為增值稅一般納稅人。B公司將取得的物業費、裝修服務費、園林綠化等收入項目，均歸集為物業管理收入，按照“現代服務—商務輔助服務—企業管理服務—物業管理”稅目，適用6%的稅率繳納增值稅。除上述業務外，B公司將產權屬于全體業主共有的一處公共配套設施對外出租給M公司，并將該筆租金收入歸集為物業管理收入，適用6%的稅率繳納增值稅。

◎政策分析◎

根據財稅〔2016〕36號附件1第三十九條規定，納稅人兼營銷售貨物、勞務、服務、無形資產或者不動產，適用不同稅率或者征收率的，應當分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額；未分別核算的，從高適用稅率。根據《銷售服務、無形資產、不動產注釋》，物業服務屬于現代服務適用6%的稅率；裝修服務、園林綠化服務均屬于建筑服務，適用9%的稅率。

本案例中，B公司將提供的各種服務，統一按照“物業管理服務”稅目繳納增值稅的行為是錯誤的。根據增值稅相關政策規定，B公司應當根據不同服務類型，適用相應的稅目繳納稅款。

風險點3：隱匿部分收入，未申報納稅

◎典型案例◎

C物業公司為增值稅小規模納稅人。2020年—2022年，C物業公司通過個人微信、支付寶及個人銀行收款碼，收取物業費、各類管理費、停車費等收入共計500余萬元。C物業公司未向稅務機關申報上述收入并繳納稅款。

◎政策分析◎

根據稅收征收管理法第六十三條規定，納稅人偽造、變造、隱匿、擅自銷毀賬簿、記賬憑證，或者在賬簿上多列支出或者不列、少列收入，或者經稅務機關通知申報而拒不申報或者進行虛假的納稅申報，不繳或者少繳應納稅款的，是偷稅。對納稅人偷稅的，由稅務機關追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款50%以上5倍以下的罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

根據增值稅相關規定，增值稅納稅人年應稅銷售額超過500萬元的，應當向主管稅務機關辦理一般納稅人登記。所稱年應稅銷售額，是指納稅人在連續不超過12個月或四個季度的經營期內累計應征增值稅銷售額，包括納稅申報銷售額、稽查查補銷售額、納稅評估調整銷售額。

也就是說，C物業公司隱匿應稅收入、進行虛假納稅申報造成少繳稅款的行為屬于偷稅情形，應補繳稅款、滯納金及罰款。另外，補充申報上述收入后，C物業公司如果有連續12個月或四個季度的經營期內累計應征增值稅銷售額超過500萬元的情況，應當向主管稅務機關辦理一般納稅人登記。

值得注意的是，物業公司面向的業務對象主要為自然人，極易出現隱匿收入、虛假納稅申報的行為。筆者提醒，物業公司要注重涉稅合規管理，如實記載收入，將開票項目和未開票項目進行分別核算，準確申報全部涉稅收入，降低稅務行政處罰風險。同時，在達到一般納稅人條件時，及時登記為一般納稅人。

（作者系中國稅務報社霍志遠稅收宣傳工作室成員）